Kündigungserklärung durch “den” Vermieter

Häufig fragen mich Vermieter, wenn wir uns über die Möglichkeiten der Kündigung eines Mietvertrages unterhalten:

Kann ich das auch selbst machen oder brauche ich einen Anwalt?

Dem Grunde nach kann man das natürlich auch selbst machen. Aber…… der Teufel steckt wie so oft im Detail. Wenn man hier Fehler macht, dann hält die Kündigung wohl möglich nicht vor Gericht. Und im Endeffekt sind die Kosten so deutlich höher, als wenn man gleich einen Anwalt beauftragt hätte.

So hatte das Amtsgericht (AG) Kiel am 07.10.2010 über einen Fall zu entscheiden, der im Ansatz leicht aussah. Der Kläger hatte einen Mietvertrag mit den Beklagten geschlossen, den er und die Beklagten unterschrieben. Bei der Wohnung handelte es sich um eine Einliegerwohnung im Haus des Klägers und seiner Ehefrau.

Mit Schreiben vom 23.4.2009 kündigten die Bevollmächtigten des Klägers unter Vorlage einer entsprechenden Vollmacht den Mietvertrag gemäß § 573a BGB zum 31.10.2009. Dieser Kündigung widersprachen die Beklagten mit Schreiben vom 27.8.2009 unter Angabe von Härtegründen im Sinne des § 574 BGB. Im Übrigen führten sie in diesem Schreiben an, die Kündigung sei bereits aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Ein Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung ist bislang nicht erfolgt.

Nun war es im vorliegenden Fall so, dass zwar lediglich der Kläger, der Ehemann, den Mietvertrag unterschrieben hatte. Im Rubrum des Mietvertrages war jedoch auch die Ehefrau als Vermieter angegeben. Und sie hatte z.T. auch an den Verhandlungen über den Mietvertrag teilgenommen. Das AG Kiel hat in seinem Urteil 119 C 264/09 daher entschieden, dass in diesem konkreten Fall die Ehefrau auch als Vertragspartei anzusehen sei. Sie sei durch den Ehemann wirksam vertreten worden.

Weil sie Vertragspartei war hätte die Kündigung auch durch sie bzw. in ihrem Namen erklärt werden müssen. Und weil dies nicht geschehen war wurde hier die Räumungsklage abgewiesen.

Wie man hieran sieht, können schon Kleinigkeiten eine an sich aussichtsreiche Kündigung zu Fall bringen. Es kann daher nicht dringend genug angeraten werden, sich vor einer Kündigung in jedem fachlich versierter Beratung eines Mietrechtlers zu bedienen. Damit einem als Vermieter derartige – deutlich teurere – Fehler erspart bleiben.